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Mexer no IRS dos senhorios passou a ser oficial — e a poupança vai sentir-se ao cêntimo já nas próximas declarações.
A taxa autónoma sobre rendas habitacionais desce de 25% para 10% em todos os contratos com rendas até 2.300€/mês, abrange contratos novos e antigos, e mantém-se até ao final de 2029. Quem aluga uma T2 em Almada por 1.500€ pode tirar 2.700€ por ano da fatura fiscal.
A lei foi publicada em Diário da República e abriu uma corrida silenciosa de senhorios às Finanças para confirmar se o contrato cabe no novo regime.
O que é a “renda moderada” e quem é abrangido
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O novo regime cria a figura da renda moderada: qualquer arrendamento habitacional com renda mensal até 2.300€ entra automaticamente. O limite corresponde a 2,5 vezes a retribuição mínima mensal garantida — fixada em 920€ para 2026.
Não há tetos por concelho. Lisboa, Porto, Faro, Évora ou Bragança ficam todos no mesmo intervalo nacional, dos 400€ aos 2.300€. A medida abrange contratos novos e os que já estão a correr, desde que cumpram a duração mínima de três anos.
Quanto se poupa em IRS na prática
O exemplo que tem corrido as redes parte de um senhorio com uma renda de 1.500€ por mês — 18.000€ por ano. Pelas regras antigas, a fatura era 4.500€ de IRS. Com a taxa de 10%, baixa para 1.800€. Resultado: 2.700€ a mais na carteira por ano.
Para rendas mais baixas a poupança mantém-se proporcional. Uma renda de 700€ rende 8.400€ anuais. A 25% pagava 2.100€; a 10% paga 840€. Sobram 1.260€ em cada ano.
Que contratos ficam de fora
O regime não é automático para tudo o que tenha contrato assinado. Ficam de fora:
- Alojamento local registado no RNAL.
- Arrendamentos para férias ou estadias de curta duração.
- Quartos arrendados em casas pertencentes a senhorios que não declarem o uso habitacional.
- Contratos com duração inferior a três anos.
- Imóveis que não estejam classificados como habitacionais no Portal das Finanças.
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Quem arrenda casa em Albufeira durante o verão e em Lisboa o resto do ano continua a pagar 25% sobre essa parte. A descida só apanha o contrato residencial estável.
O que tem de fazer o senhorio para garantir os 10%
Não há formulário novo. O senhorio só precisa de confirmar três coisas no Portal das Finanças:
- Contrato registado e comunicado, com o valor da renda mensal até 2.300€.
- Duração mínima de três anos no contrato em vigor.
- Imóvel classificado como habitação.
Quando entregar o IRS referente a 2026, a tributação autónoma já é calculada à nova taxa. Para contratos antigos a alterar, o registo da renovação tem de ficar nas Finanças antes do fim do ano fiscal a que se refere.
E o inquilino, ganha alguma coisa?
A nova lei não congela rendas e não obriga a baixar valores. Mas o Governo aposta que a descida de IRS retire pressão dos pedidos de aumento e empurre senhorios para contratos longos em vez de prazos curtos.
O regime prevê também uma dedução de IRS para inquilinos com contratos enquadrados na renda moderada — o valor exato depende da regulamentação que a Autoridade Tributária ainda está a fechar, segundo o pacote publicado em Diário da República.
Até quando dura a taxa de 10%
O regime cobre os rendimentos prediais obtidos entre 2026 e o fim de 2029. Quem cumprir os requisitos durante este intervalo paga 10% em cada ano. Depois, o Governo tem de decidir se renova, ajusta o limite dos 2.300€ ou volta às taxas antigas.
Os contratos que entrem agora em vigor com três anos de duração apanham, no mínimo, dois exercícios completos com a taxa reduzida — e podem chegar aos quatro se forem assinados ainda este ano.
O que verificar antes de descansar com a poupança
Antes de fazer contas à poupança convém confirmar três pontos no Portal das Finanças: a classificação do imóvel, a duração registada do contrato e o valor da renda comunicado. Qualquer divergência face ao contrato real põe em causa a aplicação da taxa de 10%.
Quem tem dúvidas pode recorrer ao serviço e-balcão das Finanças ou pedir esclarecimento no atendimento presencial das Lojas de Cidadão. As respostas saem por escrito e servem como prova em caso de fiscalização.
A poupança é real e fica garantida por escrito. Mas vale a pena ler a letra pequena antes de contar com os 2.700€ no próximo IRS.
Fonte oficial: Lei n.º 9-A/2026, de 6 de março — Diário da República.
