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O dia 1 de julho marca uma das maiores viragens fiscais da habitação em Portugal. A taxa de IVA na construção e reabilitação de casa própria desce dos habituais 23% para apenas 6%, depois de o diploma do pacote fiscal da habitação ter sido publicado em Diário da República a 20 de maio.
A medida é uma das âncoras do chamado “choque fiscal” e foi promulgada pelo Presidente da República a 12 de maio. Para milhares de famílias que estão a fazer obras ou a pensar erguer casa, a poupança pode chegar aos milhares de euros por empreitada.
O novo regime aplica-se a obras iniciadas entre 25 de setembro de 2025 e 31 de dezembro de 2029, com efeitos retroativos a janeiro deste ano mediante acordo entre o construtor e o dono da obra.
Quem pode beneficiar do IVA a 6%
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A nova taxa reduzida não é para toda a gente. O Governo definiu limites para impedir que o desconto fiscal beneficie operações de luxo ou de pura especulação. O conceito-chave é o de “preço moderado”.
Para entrar no novo regime, a empreitada tem de cumprir uma destas condições:
- Construção ou reabilitação de imóvel destinado a habitação própria permanente, com preço de venda até 660.982 euros.
- Construção ou reabilitação de imóvel destinado a arrendamento habitacional, com renda mensal até 2.300 euros.
O limite das rendas equivale a cerca de 2,5 vezes o salário mínimo nacional previsto para 2026 e tenta abranger a classe média a meio das maiores cidades do país.
Quanto se poupa com a nova taxa
O salto de 23% para 6% é de 17 pontos percentuais. Numa empreitada de 150 mil euros — valor médio de uma reabilitação profunda em meio urbano — a fatura do IVA passa de cerca de 34.500 euros para 9 mil euros. A poupança ronda os 25 mil euros.
Em obras de menor dimensão, como uma reabilitação ligeira de 40 mil euros, o IVA cai de 9.200 euros para 2.400 euros. Quase 7 mil euros que ficam no bolso do dono da obra.
Calendário do novo pacote da habitação
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O IVA a 6% é apenas uma das medidas. O pacote tem várias datas a guardar ao longo do segundo semestre:
- 1 de julho de 2026 — entra em vigor a taxa de IVA a 6% na construção e reabilitação.
- 1 de setembro de 2026 — arrancam o Regime Suplementar de Apoio ao Arrendamento (RSAA) e os Contratos de Investimento para Arrendamento.
- 1 de outubro de 2026 — abrem os pedidos de devolução do IVA na autoconstrução para quem ergue a própria casa.
Há ainda efeitos retroativos. Quem iniciou obra desde 25 de setembro do ano passado pode beneficiar do novo regime, desde que a obrigação fiscal só se concretize a partir de 1 de janeiro de 2026.
Senhorios e inquilinos também ganham
O pacote vai além do IVA da construção. Os senhorios que coloquem casa no mercado dentro dos limites de renda moderada passam a pagar uma taxa autónoma de IRS de 10% sobre os rendimentos prediais, até ao final de 2029.
Do lado dos inquilinos, o limite máximo da dedução do IRS pelas rendas pagas sobe para 1.000 euros por ano. Quem reinvista mais-valias imobiliárias em casa para colocar no mercado de arrendamento fica isento de tributação.
Como pedir o IVA a 6% na empreitada
O caminho passa pelo construtor. É a empresa de construção que aplica a taxa reduzida na fatura emitida ao dono da obra, depois de confirmar que o imóvel cumpre os critérios de preço e destino fixados na lei.
Quem comprar casa com IVA a 6% e a vender em menos de um ano fica sujeito a uma penalização, para travar quem tente usar o regime como atalho de revenda rápida.
Para a autoconstrução — quem ergue casa por mãos próprias com materiais comprados em nome próprio — o pedido de devolução do IVA será feito a partir de 1 de outubro, ainda com regulamento por publicar.
Construção ganha fôlego, mas falta oferta
A redução do IVA pode dar gás a um setor pressionado por falta de mão de obra e por preços de materiais ainda elevados. Promotores ouvidos pela imprensa especializada avisam, porém, que o estímulo fiscal só baixa o preço final das casas se houver mais empresas e mais trabalhadores no terreno.
Para as famílias que sonham com casa nova ou com a recuperação da herança dos avós, julho passa a ser o mês a marcar no calendário. Pela primeira vez em anos, fazer obra em Portugal volta a sair bastante mais barato.
Fonte oficial: Calendário do novo pacote fiscal da habitação — idealista/news.
