Publicidade
Os dados saíram do Banco de Portugal e atiraram o mercado da habitação para o topo das conversas: 28% das casas vendidas em Portugal em 2025 foram parar a mãos estrangeiras. Quase uma em cada quatro escrituras esteve do outro lado da fronteira.
O número consta do Relatório de Estabilidade Financeira divulgado a 27 de maio de 2026 e confirma um padrão que já dura anos. Mais: o ticket médio destas compras é superior ao das transações feitas por portugueses, o que ajuda a explicar a corrida aos preços nas zonas mais procuradas.
O ranking de origens não traz grandes surpresas. Brasil, Angola e França lideram a lista de quem assina contratos no notário para guardar a chave de uma casa em território nacional.
Quase 1 em cada 4 escrituras: o peso real dos estrangeiros
Publicidade
O Banco de Portugal mostra que a proporção tem oscilado pouco desde 2019: ficou nos 25% nesse ano, subiu até ao máximo de 31% em 2023 e estabilizou agora nos 28%. Quem esperava uma travagem natural pode ir esquecendo.
Em paralelo, o preço mediano das casas em Portugal disparou 16,8% em 2025, para 2.076€/m² segundo o INE. Cruzando os dois números, percebe-se porque o ordenado médio português continua a perder corrida na hora de assinar o crédito habitação.
Brasil, Angola e França à frente — quem mais compra?
Os três primeiros lugares pertencem a comunidades com forte ligação histórica ao país. O Brasil reforçou nos últimos anos a presença em Lisboa, Setúbal e Cascais. Angola ganha terreno no Porto e em segmentos médio-altos. A França mantém-se forte no Algarve e na Madeira.
O Banco de Portugal não detalha o ranking por nacionalidade no relatório, mas as séries anteriores e os registos notariais apontam ainda para presença relevante de britânicos, alemães e norte-americanos, sobretudo a sul do Tejo.
Porque é que o valor médio é superior
Há três motivos que explicam esta diferença:
- Tipologia procurada: apartamentos T3/T4 e moradias com piscina, em zonas litorais ou em bairros premium das duas grandes cidades.
- Capacidade financeira: muitos compradores trazem capital próprio do país de origem e não dependem do crédito bancário português.
- Vistos e residência: programas como o Visto D7 e o regime de residentes não habituais (em fase de transição) continuam a atrair quem chega com poupança feita.
Publicidade
O resultado é claro: nas mesmas freguesias onde uma família portuguesa hesita perante uma prestação de 900€, um comprador estrangeiro paga a pronto ou aceita o crédito mais caro sem pestanejar.
O alerta do Banco de Portugal
O relatório não fica pelos números. O regulador admite preocupação com a forte presença de capital externo e avisa para o risco de “uma redução abrupta e inesperada dos preços das casas” se as tensões geopolíticas se agravarem.
Por outras palavras: o mercado está esticado. Se Wall Street espirra ou se a guerra em qualquer ponto do globo aperta, os primeiros a vender são os investidores menos ligados ao território — e o efeito chega ao crédito que os bancos têm em carteira.
Crédito habitação vai ficar mais apertado
O governador do Banco de Portugal, Álvaro Santos Pereira, anunciou na mesma quarta-feira que vai propor regras mais exigentes no crédito habitação. A taxa de esforço máxima deve apertar e os critérios de avaliação dos clientes vão ficar mais rigorosos.
Quem está a pensar pedir crédito em 2026 deve correr ao simulador antes de o cenário mudar. As alterações ainda não têm data oficial, mas o caminho está traçado.
Lisboa, Porto e Algarve no centro do furacão
São estas as três zonas onde a procura estrangeira pesa mais no preço final. Em Lisboa, freguesias como Misericórdia, Santo António e Estrela contam com pesos de compradores externos acima da média nacional. No Porto, União das Freguesias do Centro Histórico e Bonfim seguem o mesmo padrão.
No Algarve, concelhos como Loulé, Lagos e Albufeira praticamente vivem do investimento externo. Há quem fale em “freguesias-dormitório de luxo”, onde a casa só ganha vida durante quatro meses por ano.
O que isto significa para quem vai comprar
Para o português que junta poupança há anos, a leitura é amarga. A concorrência não é só com o vizinho do lado: é com quem tem capital pronto a sair do Brasil ou de Paris. As soluções passam por procurar em concelhos limítrofes, negociar com calma e estar atento aos apoios em vigor — Porta 65, IRS Jovem e o Apoio Extraordinário à Renda continuam ativos.
Para quem está a vender, o cenário continua favorável. Os preços não dão sinal claro de descida, mas o aviso do Banco de Portugal pesa: ninguém sabe quanto tempo dura a festa.
A habitação em Portugal deixou de ser apenas um direito ou um sonho de família. Tornou-se um mercado global onde quem chega com mais dinheiro leva a chave para casa — e quem cá vive aprende a esperar.
Fonte: Comunicado do Banco de Portugal — Relatório de Estabilidade Financeira (maio 2026).
